去年7.15，深圳最严限购刚刚落地，随后的7.31，就宣布停止审批商务公寓；
今年2.8，这厢刚发布了二手房指导价，随后的2.23，那边就允许公寓通燃气。事实上，公寓的春天并不只是存在于推测之中，而是从“似乎”变成了“已经”。壹地产对深圳市面上的热点公寓进行了调查，大部分项目热度都明显上行：据公众号文杰淘楼报道，1月底的时候，某群友透露，深圳湾1号一套公寓从9000万涨到接近1.3个亿，买家追着业主想签，最后业主还是不卖了，高楼层没人放盘。卖的很好，春节前18楼最后一套160平的公寓卖了，2700万，公寓类产品主力户型基本售罄，目前在售商办类产品。南山的瑧林天汇，节后成交放量，卖的最好的是200-220平的大户型。买家大部分是自住，自用，改善型需求买家经济实力很雄厚，选择的是最大，景观最好的单位。4、皇庭世茂裕玺，一天卖了6800万，预计下月底清盘。位于福田梅林的皇庭世茂裕玺，从去年四季度，就卖得很好。2月份卖了将近20套，单日热销6800万，预计下个月底就能清盘，最慢年中。而且项目有一个明显变化，2.8指导价后，渠道踩盘明显多了，因为目前二手房无房可卖。
岁宝壹品邻近八卦岭新增的两所名校，从去年9月份入市卖的一直不错，1月份卖了5个多亿，2月最后一个周日，一天卖了8套。项目改善客户占比较多，主要来自三个区：百花、福田中心区、香蜜湖。
百花是深圳知名名校学区，但是居住品质差，片区业主亲身享受过学区房红利，而且靠红利积累了不俗资金实力，对岁百壹品这种邻近名校，又可以积分的公寓兴趣很高，能实现改善居住品质+资产增值保值的双重目的。福田中心区和香蜜湖客户，则是因为学位不好，或者学位太紧张，看重项目可以上学积分。和相关人员交流得知，政府对新房、二手房的严格管控，是部分客户买入公寓的推动因素。新政之下，不管是资金，还是名额，住宅置业门槛都大幅提高，此前，很多改善买家只考虑住宅，但新政下，他们心理出现了一些变化，对社会属性比较高（品质高、配套好）的公寓接受度变高。6、宝能公馆，一周卖20套，有客户一次打包2-3套。福田香蜜湖的宝能公馆，1月成交40套，每套约900万，春节期间受放假影响热度一般，但开年之后逐渐热销，本周（3月初）成交30套，有些客户一下会打包2—3套。近期成交客户，部分为没有购房资格看好公寓市场的投资客，部分为香蜜湖片区及华侨城自住客户，其中有些是买给附近上班的孩子，有些是为了改善自身居住条件，因为片区新房较少。2020年10月份，拿下深圳公寓销售金额和面积双冠军，至今年1月份持续热销，二手房指导价新政和商务公寓新政后，热度还有所上升。
龙华北站中心商务区的万科和颂轩，在售建面约39、41、56平小户型，离地铁近，可享受住宅的花园。一周稳定卖60+套，最紧俏的是建面约39、56平户型，成交主要是中年客户，两代同堂小太阳家庭。此外，还有一些项目表示受新政影响不大，销售情况没有明显变化，比如龙岗大运、罗湖笋岗的部分小面积公寓项目。从壹地产抽样了解到的十几个公寓项目来看，深圳公寓整体热度确实有所抬升，但呈现分化局面。受新政影响，销售速度增快的公寓项目多具备以下两个特点：比如皇庭世茂裕玺，虽然是公寓性质，但实用率高、通燃气、民水民电，而且是建面约121-279平的大户型，壹地产曾去样板间进行过探访，体验感很好，和住宅很像。比如宝能公馆，可以积分、落户、上学，周边配套成熟，又是精装现房，非常适合自住。比如岁宝壹品，本身可以积分，又地处两所名校落定的八卦岭，加上精装品质很高，是福田的新晋网红豪宅，很受市场关注。比如会展湾•东城，在产品规划上具有前瞻性，很容易兼容新政下通燃气的市场需求，而且带阳台，梯户比低，园林配套都是国际大师设计的，特别宜居。2、地处核心地段，有利好因素，具备抗通胀，或增值保值能力。前文提到的10个热销公寓，都处于深圳核心地段：深圳湾、香蜜湖、福田中心、国际会展中心、深圳北站核心商务圈等。这些地段，要么是深圳的豪宅聚集区，已经有了圈层概念。比如宝能公馆，地处香蜜湖，近期又有磁悬浮规划、香蜜湖北区开建等利好，加速了客户上车。要么是有产业支持，汇聚了大量的人流、物流、财富流。比如会展湾•东城，紧邻全球最大的深圳国际会展中心，产业支撑力强大。可以明显看出，公寓市场也呈现分化局面，兼具自住功能+投资功能的公寓，更加吃香。从7.15新政开始，深圳对楼市调控痛下狠手，并不断加码，力度到2.8指导价新政发布达到了顶峰。严控的政策环境下，和指导价出台前一周相比，深圳二手成交直接腰斩，约20个片区报价下跌。住宅入场门槛抬高，成交腰斩，但市场需求始终存在，部分购房者自然会将目光转向公寓市场。
这其中，部分客户是将公寓作为住宅的替代品，部分客户是将公寓作为抵御通胀，增值保值的资产配置渠道。
这是很重要的一点，深圳中原统计数据显示：3月份，深圳在售项目共有104个，其中住宅项目29个，住宅+公寓项目5个，纯公寓项目70个。看到没？现在的深圳，公寓是绝对的供应主流。更何况，含住宅的项目，集中在东部的龙岗、盐田、坪山及大鹏，西部则以公寓供应为主。看下图，南山、福田16个在售项目中，14个都是公寓。这意味着，深圳核心区，几乎只能买公寓。●2021.2.23，允许符合条件的商务公寓通燃气；
●2021.3.3，《深圳市城市规划标准与准则》局部修订，删除了商业服务业用地适建用途中“商务公寓”的描述，商务公寓或成为历史产品。7.31新政让公寓进入存量市场，2.23新政，使公寓的居住功能被官方承认，这可能是深圳政府解决住房供应的一步棋，未来或许会赋予公寓更多功能。这种利好延续刺激，也是促使购房者买入公寓的重要原因。对于买公寓，市场上一直有存疑声音，不少粉丝也担心，公寓真的能买吗？但是要注意，买公寓不是要和住宅比涨幅。必须遵循几个原则：2、没名额就看有无其它靠谱的投资渠道（股权、基金、股市、企业）。首先，每一年都有最核心的主线，2019是贸易战与科技，2020是疫情与放水。2021是复苏与通胀。每一年的主线都会催生重大的新机会。“科技”催生了光明的异军突起。“放水”带来了普涨行情，尤其是宝中等成长性强的区域估值很高。其次，非常非常重要的，抛开指导价，通燃气这些短期消息不论，有一个关键的基本面是：与住宅相比，深圳优质公寓被严重低估了。早些年，深圳公寓价格基本是同地段的8折到9折，这些年住宅持续上涨，而公寓滞涨。公寓价格和住宅已经拉大到极其悬殊的地步，某些区域只有住宅的5折甚至更低。最近股市，去年暴涨的抱团股大跌，本质原因其实是估值高到天际，而万科等地产股前几天集体涨停，本质原因也就是估值太低。这个关系就类似深圳的住宅和公寓，公寓长期被低估，在抱团的住宅面临一系列政策打击时，公寓的低估值优势将体现出来。此外，对于深圳公寓未来的发展趋势，中国城市经济专家委员会副主任 广东省房地产行业协会专家 宋丁也给出了专业解读:
公寓住宅化，越早越好。
通燃气，鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房这些动作显然是在定义公寓的“类住宅”性质。
而公寓转住宅，特别是转为保障性住房，这在深圳住房急需大补课的时代，凸显出其非常特殊的价值。
其一是公寓的合法性质，决定了它转住宅没有法律障碍。
其二是公寓的居住性质，它在使用功能上是与住宅最接近的一类物业，这决定了它在转住宅时，空间改造的难度要比那些写字楼、商业物业转住宅的改造难度小得多。
其三是公寓的物业形态性质，特别是已建成待售的存量公寓，决定了它转化为住宅进入市场，要比土地供应后再建住宅要快得多。 可以这么说：公寓住宅化，一个配方，两副妙药，既是深圳公寓问题的解困灵丹，更是深圳住房问题的降压妙药。
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【免责声明】本文部分信息和图片来源网络，如有相关内容侵权，请联系删除。本文对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍，具体以政府规划及现场实际为准。效果图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以向政府报批报建的方案为准。本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议，买卖双方权利义务以双方签署的买卖合同为准。*未尽事宜请联系：地产贰哥（微信：dichanerge）*进群交流请联系小助手-小壹（微信：ydc802766214）*房产咨询，买房带看请联系：小助手-八哥（微信：ASZY_01）备注意向区域 | 
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发表于 2021-3-9 09:33:23
