下半年昆明公寓估计只卖住宅价格的一半，却也只能住30多年

根据日前昆明锐理数据发布的上半年昆明房地产市场研究报告，今年上半年，昆明公寓的价格比去年同期猛降9%，成交均价仅有8660元/平米，而同期新建住宅的均价为15670元/平米，公寓价格仅为住宅均价的55%，只有一半多一点。

但昆明公寓价格下滑的势头现在远没有结束，就在7月前后，昆明又有多个公寓项目大幅度优惠，其中碧桂园云南映象的公寓价格降到了6000多，呈贡花都时区的公寓价格从去年的6千多降到5000起，万科翡翠滨江的精装公寓也只卖6500左右。而融创文旅城的公寓虽然价格没有多大变化，但是采取第二套半价的促销政策，算下来也便宜不少。

►‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍花都时区推出限时5000元/平米的特价公寓

上面几个公寓楼盘的促销价格都远低于上半年8660元的公寓成交均价，而接下来其他公寓项目也很难维持原来的价位，不得不随其他公寓项目大幅度优惠，所以下半年昆明公寓成交均价很可能会继续下探到8000元以下，基本上只有新建住宅均价一半的水平。

其实昆明公寓如果只卖住宅一半的价格，就算是有商业土地年限短、水电成本高、税费高、公摊比例大等缺点，性价比也非常高，优势非常大，完全值得入手，因此像碧桂园云南映象的公寓一推出，立刻引起抢购。恒大文旅城3000多的公寓，也有许多人买。万科翡翠滨江38平米25万一套的公寓，许多人都说划算。

不过，尽管昆明公寓经过连番降价，性价比已经非常高，但入手一些公寓尾盘可能要面临另一个问题，那就是等到交房入住，公寓的土地使用期可能差不多只剩30多年，只有同一个项目住宅的一半。

昆明公寓项目绝大多数的土地使用期本来就只有40年，但开发商取得地块后往往先开发住宅，尽快回收资金，公寓因为销售比较慢，绝大多数楼盘都放在后期开发，所以公寓项目拿到预售证时土地使用期已经过去了好几年。

►‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍昆明公寓去化周期达到5年半

根据昆明锐理的统计，目前昆明公寓存量已经达到448.77万平方米，去化周期达到55个月，这也就意味着有些公寓楼盘从拿到预售证到最后卖掉，时间周期很可能达到4年半以上，如果从拿地算起，少说也要六七年时间。

另外，许多低价公寓都是毛坯房，即使是精装也达不到拎包入住的水平，所以购房者如果是买公寓尾盘，等到装修入住，距离公寓土地获得可能已经接近10年，剩余年限就只有30年。

目前，我国对住宅土地到期后的法规是自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。而商业用地并无自动续期的说法，即便可以延长使用期，也肯定要补缴土地使用费用。

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