开民宿是假，“高收低租”是真，盘点长租公寓割韭菜的4把镰刀

本案当事人：

原告：王玲（化名）

被告：长沙民舍科技有限责任公司（虚构）

被告：唐三（房屋所有权人、化名）

01.

案件还原：

2020年3月30日，唐三（甲方）与民舍公司（乙方）签订《资产委托管理服务合同》甲方同意“案涉房屋”委托给乙方代理运营及出租、代为收取租金；委托房屋用途为居住，甲方可获得的资产收益以租金的形式表现，由乙方代为支付，租金标准为每月1700元；甲方授权乙方代理其运营出租房屋，签署与资产管理有关的合同（包括但不限于房屋租赁合同等）。

2020年4月16日，民舍公司（甲方）与王玲（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同签订后，民舍公司将案涉房屋交付给王玲使用，王玲依约向民舍公司支付了一年的租金，共计13200元及押金1100元。

2020年8月29日，唐三向王玲发出了《搬离房屋通知书》，称因民舍公司无故拖欠房租2个月，并通过网络媒体及公安机关了解到民舍公司将案涉房屋用来诈骗从事非法行为，唐三将按照与民舍公司的合同约定自动解除合同，限王玲5日内搬离。

02.

王玲向法院提出诉讼：

1、解除王玲与被告民舍公司签订的《房屋租赁合同》；

2、判决民舍公司归还租金以及押金共8800元；

3、判决民舍公司支付违约金2200元；

4、判决唐三与民舍公司承担连带责任。

事实和理由：

签订合同后，原告缴纳了租金以及押金。但是，被告作为房屋的承租人，由于未及时向产权人即房东缴纳租金，导致近日房东主动解除了与被告的租赁协议，并向原告发出了搬离通知，导致原告只能被迫搬离租赁的房屋。

原告已经按照约定支付了相应租金和押金，则被告应当保障原告享有相应的房屋使用权，现房屋被产权人强制收回，导致原告丧失房屋使用权，被告无法保障原告使用权，已经构成根本违约，因此原告有权解除与被告的房屋租赁合同，并要求被告退还剩余租金以及押金，依照合同约定支付相应违约金。

唐三根据其与民舍公司签订的资产委托合同约定，委托民舍公司运营及管理房屋、代为收取租金，且因唐三要求王玲搬离房屋的行为导致王玲丧失了承租权，故唐三应当与民舍公司承担连带责任。

唐三辩称：

一、唐三与民舍公司签的是租赁合同。

1、民舍公司以承租人身份与唐三签订了房屋租赁合同，明确表示租下房子做民宿酒店，租金由民舍公司按月支付，并明确表示为租金。租金从2020年4月20日开始计算，押一付一的形式。4月17日，民舍公司表示要装修成民宿酒店统一风格作为装修空置期，实际并未添置家具，也未做任何装修更改。

2、王玲与民舍公司在唐三不知情的情况下签订了一年的合同，以押一付一的方式支付租金给民舍公司。王玲以低于市场价30%-40%的租金长租唐三的房屋并未得到唐三的认可和同意。

3、民舍公司以押一付一高出市场价10%的方式在成都和长沙租下几千套公寓，都是打着开民宿的旗号，再以低于市场价30%-40%的金额在房东不知情的情况下长租出去，一次性收取13个月租金，高收低租、长收短付的形式快速非法集资，卷钱跑路，属于庞氏诈骗行为。

4、唐三最后一次收到租金时间为2020年7月，8月20日唐三到易居长沙公司所在地，已经搬空，门外还聚集多名受害者。唐三第一时间报警，并想办法联系上了王玲，王玲得知后也第一时间报警。

5、唐三与民舍公司的租赁合同里明确约定了租金金额、租金支付方式以及逾期不支付租金的违约责任等，在得知实际情况后，唐三与民舍公司通过邮件及短信等形式正式解除合同。

6、事发之后的几天里，唐三与王玲多次沟通，王玲自己同意先搬离，唐三也给王玲提供了搬离通知以便于配合其起诉民舍公司，合法维权。王玲称其租下房屋后没住过几天，因为唐三与王玲互不认识，也没有对方的任何信息，出于对房屋安全和财产安全的保护，所以唐三先收回了房屋。

7、早在2020年8月22日，民舍公司的公寓管家曾发朋友圈告知各次承租人，将在线上办理解约退款。9月4日又再次发朋友圈明确表示会陆续给次承租人办理解约退款，故王玲的损失只能找民舍公司主张。

8、根据唐三与民舍公司签订的合同的附加条款，第一，合同期内乙方不得收取甲方任何费用，既然不存在任何服务费、代理费，何来代理委托关系？第二，乙方未按合同约定逾期打款就视为违约。第三，合同期内乙方从事任何违法行为均甲方无关，且甲方有权单方面解除合同。

二、按照唐三与民舍公司的合同约定，逾期15天不支付房屋租金，房东可单方面解除合同并收回房屋，解约后合同失效。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第17条规定，因承租人拖欠租金，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持，但转租合同无效的除外，次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。经沟通，王玲不愿意替民舍公司支付欠付的租金，因此，唐三有权收回房屋，王玲多支付的租金应该向民舍公司追讨。

三、唐三的房租是家庭重要经济来源，从2020年4月初租给民舍公司后只收到3个月的租金及1个月的押金，共计6800元。王玲搬走后，连续几个月收不到租金，还要按时支付银行房贷，以至于生活受到影响，唐三与王玲同为受害人，民舍公司应当分别给予赔偿。

民舍公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。

03.

法院判决：

一、原告王玲与被告民舍公司签订的《房屋租赁合同》效力问题。根据民舍公司与被告唐三签订的《资产委托管理服务合同》的约定，民舍公司有权代为出租案涉房屋，故被告唐三在本案中以其不知情为由就王玲与民舍公司签订的《房屋租赁合同》的合法性所主张的异议，于法无据，法院确认该《房屋租赁合同》合法、有效。但根据王玲与唐三于2020年9月11日共同签署的《租赁房屋交接确认书》的约定，唐三已于当日与王玲就房屋的腾退完成交接，故法院对王玲要求解除该合同的诉请予以支持。

二、关于两被告在本案中的责任承担问题。

1、关于民舍公司的责任承担问题。

（1）唐三系以民舍公司逾期交纳租金为由要求王玲腾退房屋，故王玲与民舍公司之间的《房屋租赁合同》提前解除应当归责于民舍公司，民舍公司应当将其基于该合同收取的超出王玲实际占有使用案涉房屋期间的租金以及履约保证押金返还给王玲。根据合同约定及王玲实际支付租金及押金的情况，王玲要求民舍公司返还租金及押金共8800元的诉请于法有据，法院予以支持。

（2）《房屋租赁合同》履行期限内，因民舍公司的原因导致王玲租赁的房屋被提前收回，故法院对王玲要求民舍公司根据合同的相关约定支付2200元违约金的诉讼请求予以支持。

2、关于唐三的责任承担问题。首先，从唐三与民舍公司之间的《资产委托管理服务合同》的实质内容来看，唐三与民舍公司之间形成的也应当是房屋租赁合同法律关系，而非委托法律关系。即：对于案涉房屋的租赁，唐三系出租人，民舍公司系承租人，王玲系次承租人。其次，王玲与唐三于2020年9月11日共同签署的《租赁房屋交接确认书》应当视为经双方协商一致后，终止了案涉房屋的租赁合同关系，故唐三就王玲与民舍公司之间的《房屋租赁合同》的提前解除不应承担法律责任。综上，法院对王玲要求唐三承担连带责任的诉讼请求不予支持。

另外，唐三与民舍公司之间的法律关系与原告诉请范围不同，本案中不予处理。

综上，判决如下：

一、确认王玲与民舍公司签订的《房屋租赁合同》于2020年9月11日解除；

二、长沙民舍公司返还租金及押金共计8800元；

三、长沙民舍公司支付违约金2200元；

四、驳回王玲的其他诉讼请求。

04.

这是个局：

从长租公寓向房东进行收房的那一刻起，这个局就已经布下了。

托管公司通过比周边市场价略高的租赁价格，吸引房东将房子委托给托管公司代管，并且以“押一付一”的方式向房东付款。

当托管公司找到合适的租客后，便会告诉租客，选择月租或季租的方式缴纳房租价格较高，如果通过年付的方式一次性付清长期的租金，便会有优惠活动，每个月可以节省近千元的房租。

当托管公司以这种模式招揽到一波租客后，仅需每月缴纳给房东1个月的租金，即可使用租客缴纳的一年租金加速资金回笼，进一步拓展业务，向更多房东租下更多楼盘，再继续诱导租客长租。

如此，便形成了一个巨大的资金池，只要能快速扩张，便会聚集源源不断的资金，一旦出现大规模空置或者扩张速度受影响，资金链断裂，马上崩盘，以“经营不善”申请破产。然后重新注册公司，换个马甲，同一班人马继续干。

在此之后，有人对这个模式进行了升级，称之为“高收低租plus"，就是在原有的基础上增加了一项——装修服务。用最低的成本，提供最劣质的装修服务，收取业主高昂的装修费。这个模式比高收低租还能多赚一笔装修费用。因为有后面的高租金承诺，业主通常不会过于关心房屋的装修品质。

而继“高收低租”之后，长租行业再现新套路，举个例子：

一套房子，月租金2000元，租赁期五年，每年租金是24000元，5年租金共计12万元，在合同中约定，房租的支付方式为：第一年支付5年总租金的10%，第二年支付5年总租金的20%，第三年支付5年总租金的30%，第四年支付5年总租金的40%。

这样的租金支付方式，业主一算，非常划算，因为只需要4年时间就可以拿到5年的租金。但是业主不知道的是，在合同的某个不起眼的地方有这么一条约定：从第2年起，若市场行情波动，租金的支付方式可调整为月付。

第一年，托管公司只需支付12000（相当于支付了6个月的租金），就可以享有1年的租赁权，净赚6个月房租，到了第2年，按合同中条款调整为按月支付，即使业主想解约，依照违约条款，业主支付高昂的违约金。之后双方协商提前解约。托管公司虽然没有收到违约金，但是一套房子净赚半年房租，就算空置2个月，一套房净赚4个月房租8000元，1000套房子毛利800万元。按照这样的套路，虽然没有贩毒来得快，但是可比贩毒安全多了。

除了大批以“高收低租”模式进行房屋租赁业务，最后卷款跑路的长租公寓外，“租金贷”套路也是很多租客曾踩过的雷区。

部分长租公寓在进行房屋出租服务时，向租客推荐“租房贷”的模式，要求租客通过银行贷款缴纳房租。甚至不告知租客就擅自为其办理贷款，并谎称此为“租金月付”模式，实际上，租客是从银行借贷了一大笔钱，随后每月进行还款。

托管公司卷款跑路或许是由于资金链断裂不得已而为之，也可能是从“高收低租”、“推销租金贷”开始，就已经打好了算盘伺机而动。而最后的损失只能由租客和房东承担，维权之路也走得无比艰辛。

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