解题“集中供地”高考：做过长租公寓的房企值得高看

成都37度 · 发表于 2021-6-11 19:58:58

运营力决定成败

作者：37君

一个多月前，重庆的2021首场“集中供地”偶发拳脚相向的火爆大戏。在激烈的竞争面前，过往恩怨被看不见的火花点燃，就算正装革履，也不妨碍地产汉子热血澎湃，“为咱东家出口气”。

相对来说，今天下午刚刚结束的成都首场“集中供地”，就温吞了不少：40宗土地全部成交，共计3450亩，交易总金额354.84亿元，平均楼面价9580元/㎡，平均溢价率9.15%。

同志们，对标重庆的平均溢价率42.99%，成都的开发商貌似出手不够狠啊！

不过懂行的朋友都知道，这是因为“限地价+限房价+竞自持租赁住房比例”的游戏规则博大精深。数据上热度不够，水面下绝对静水流深。

对广大成都买房人来说，这场开天辟地的“土拍高考”有哪些深意值得解读？

预告一下：关于装修的话题，我们将单独成篇进行探讨，并在近日发布。

#1 是否长于运营直接关乎人居质量

昨天的稿件37君已经提到，较高的自持租赁住房比例会对未来社区氛围带来不小的影响。也可以说，当“自持租赁住房”即将成为住宅小区的常态，那么买房人选择房企，就不妨多多考量各个品牌的“售后运营能力”。

过去，房企往往被称作“开发商”，盖因多数企业的核心业务就是房地产二级开发。但是，当本次土拍中的房企最高自持比例达到59%，房企在楼市的玩法就发生了相当的改变，甚至让房企不得不适应新的“长线”角色：除了卖房，房企还得把房源租出一个合理的价格，并保证出租率；而如何营造社区的居住氛围，也是一场事关品牌价值的重要考题。

在过去，长租公寓是少数房企开辟的新赛道，但几乎没有房企能真正在这一领域赚到钱。不过，当土拍规则陡变后，已经拥有长租公寓运营经验的万科、龙湖、旭辉、龙光（这次土拍的高光主角）等房企，极可能会更加适应变化，交出远超行业平均水平的答卷，并斩获到先行者的战略红利。

从“一锤子买卖”到“放长线钓小鱼”，说实话，对众多房企来说不可谓不“痛苦”。但是，自持租赁住房这个带有政府“住保”诉求的新事物，也代表了一种必然趋势。

买房人在进行置业选择时，不放把房企售后运营的能力和经验作为一个重要参考项。因为在自持租赁住房上表现平庸的房企，或许难以打造出一个安乐、和谐的社区。

#2 “待机时间”决定生存几率

土拍刚刚结束，不少业内人士就表达了自己的担忧：全部自持，开发商都不知道该怎么赚钱，高低配估计都不会出现了。

但，这并未影响开发商们在土拍战场的杀伐决断：第一场集中供应的40宗地块，全部成交。

要知道，在成都“限房价、定品质、竞地价”的土拍措施下，房价是不可能因为地价高就跟着涨，也就是说增量没了，房企高价投入抢地，未必能带来产出的正比例增长，最终导致的结果只能是：不投入，没得玩；投入得越多，可能越亏钱。

那为何房企们还要铆足全力往前冲？只是为了提高生存的概率而已。

开发商唯一能做的，就是在这场搏杀中，通过拼命压榨自己的利润空间，维持住规模，把现金流玩转，以少量竞争优势，把对手熬死，以获取生机。

也就是说，无论盈利几何，能熬到最后的，才是赢家。

#3 TOP3房企缺席印证“做强>做大”

克尔瑞数据显示，本轮参与土拍的房企超80家，但真正摘得果实的房企占比不足5成。

其中，头部房企的拿地成功率更是微小：常年霸榜房企TOP3的房企，仅有万科摘得两宗地块，多数被腰部房企占入囊中。

一方面，成都土拍设置了非常高的门槛：今年3月，成都住建发布新政明确指出红档企业及存在重大失信行为的竞买人，不得参与成都土拍，将部分房企直接挡在了拍卖席外。其中，不乏大众熟知的TOP3房企之一就在其中。

另一方面，在成都“双限”的政策下，开发商的利润肉眼可言，多数房企拿地也更加谨慎，部分头部房企更是将目光放在其他产业上。

所以在本次集中土拍中，大型房企明显有部分缺席，参与者的表现也远远比市场预计的要低调。“做大不如做强”，正在成为楼市的一个热门词。

#4 小米要开辟“智慧家居”试验田？

昨天，卓尔控股&小米科技的联合体，在土拍中拿下新津约147亩地块。如雷贯耳的小米，难道真的要在房地产业务上施展抱负？

或许，这个以手机闻名的科技公司，并非要抢传统产业房地产的饭碗。毕竟地产的利润越来越薄，市盈率也普遍较低，费力不讨好的事，雷军不见得兴趣盎然。但是，手头宽裕的小米联合雷军家乡的房企，来成都开垦一个“智慧家居”的试验田，可能性极大。

武汉卓尔的创始人阎志，媒体出身，对新鲜事物一直抱有开放的态度。卓尔不光在旅游、文化、城市地产、酒店四大板块发力，还重注了足球队，还改建得了方舱医院。湖北情结浓厚的雷军，跟老乡麾下的卓尔，花不多的资金来成都新津，充分试验小米科技的智慧系统在房地产中的应用，把项目打造成一个“智慧化标杆”，顺理成章。这样的项目，能最大程度地展现AI应用场景，对小米产品的市场推广是一种给力的赋能。

话说，新津项目虽不是超级大盘，却也有望做出可圈可点的科技特色。有极客情怀的年轻人，可以持续关注。

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