死得其所：惨遭清退就是蛋壳公寓的命中注定

宜久财会 · 发表于 2021-4-8 19:00:00

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宜久视点：从早前的P2P互联网金融泡沫幻灭，到近些年的长租公寓争相暴雷，蛋壳的结局可谓是死得其所。这显然是资本操作的扭曲，更是监管层缺失所造成的道德沦丧。

北京时间4月7日晚间，位于美国的纽交所正式对外宣布：已经在3月15日停止了蛋壳公寓（DNK.NYSE）的所有交易。因为根据《纽约证券交易所上市公司手册》第802.01D条的规定，蛋壳公寓未按照要求提交半年度财务表格，也没有对财报未按时发布进行必要的信息披露等。所以被判定不适合上市，其监管部门人员已决定启动除牌程序。

至此，早先就已频繁暴雷的长租类公寓第一把交椅，终于要步入其短促生命周期的最后阶段。除了给业界留下一地鸡毛的烂账，也为更多人审视我们所生活的这个时代，提供了更多具有参考价值的视野。

当年风光

早在2015年，蛋壳公寓才刚刚诞生。彼时它和另一家长租企业自如一样，以“分散式”长租公寓为主，从各类社区大量业主手上盘下住宅房源，统一装修后对外出租。这种出租形式直击年轻租房群体对拎包入住、交租省事的需求，以及提供Wi-Fi、保洁、维修增值服务，因此在过去几年大受追捧。于是后在四、4年多的不断发展，于2019年10月向美国证券交易委员会递交F-1招股书，计划以“DNK”为交易代码登陆纽交所。

在招股书中蛋壳公寓表示：自己是国内发展最快、最大的共同生活平台之一。截至2019年9月30日，已在国内13个城市布局。其公寓数量已有406746套，与2015年底时的2434套相比增长了166倍，入住率为86.9%。

不过，在那份招股书中，蛋壳公寓面临的风险也暴露无遗。根据招股书披露，2019年前9月，蛋壳公寓每间房屋平均出租成本为2155元，每间房屋租赁成本为1564元。但从2017年到2018年，蛋壳公寓却分别净亏损2.715亿元和13.697亿元。2019年前9月，蛋壳虽然营业额49.997亿元，但租金支出就有44.502亿元，再加上各类其他费用，累计净亏损为25.162亿元，经调整后的EBITDA为负14.61亿元人民币。只不过在当时，长租公寓租赁模式持续被外界看好。所以在其出现严重亏算的初期，还能吸纳到足够的资本投入。

最终，蛋壳公寓在2020年1月17日正式上市。IPO定价每股13.5美元，基础发行960万股ADS。按照发行价，承销商行使超额配售权后，蛋壳公寓总计募集资金超1.49亿美元。但在几天之后，新冠肺炎疫情成了人们生活的主题词，并波及了住房租赁市场。于是，一场让人大跌眼镜的连续暴雷事件，开始以最短的时间不断上演。

一溃千里

2020年2月，原本气势如虹的蛋壳公寓，便因资金链出现断流而牵涉出大量问题。先是因涉嫌两头薅羊毛，遭到租客和房东强烈声讨。随后有在4月，被苹果公司的应用商店给强制下架App。到了6月，还被深圳市住建局调查，并在毫无预警的情况下更换了掌门人。直至秋季到来的9月，遭到工信部点名批评后被全网下架。

如果说上述风波对蛋壳公寓影响有限，那么在2020年10月后爆发的重大危机，才得以让蛋壳公寓直接跌入谷。当时，包括蛋壳公寓合作商、装修队工人等在内的多方债主来到公司北京总部讨债。其中还有装修队工人，通过敲锣打鼓的方式讨薪，引起十分巨大的社会反向。另有合作商公开表示，蛋壳公寓拖欠1000多万元的装修费已时长超过1年以上。蛋壳方面只能通过官微回应，指责这部分合作方因普通在商业纠纷而采取过激行为，散布“蛋壳跑路、倒闭”等相关不实言论、视频和图片。

结果仅仅到不久之后的11月9日，蛋壳公寓在北京的总部就聚集数百人维权，包括租客、供应商、保洁、维修人员。现场一度发生肢体冲突。其中，来自苏州的承包商就表示，蛋壳公寓拖欠其工程款近160万元，其中59万元拖欠2年多。一安徽承包商透露，蛋壳公寓合计欠款超过100万元，蛋壳公寓曾向其承诺分期支付欠款，但从去年12月至今仍未收到欠款。

事实上，蛋壳公寓不仅拖欠供应链巨额款项，连自家员工也照坑不误。已经有不少属于其子公司百家修的维修人员表示，已被拖欠4个月工资的员工多达400多人。而蛋壳总部工作人员则经常理直气壮的对供应商表示：公司没有钱，请回家等待！

与此同时，就是这些极力安抚供应商的蛋壳公寓自家员工，自己也已被拖欠了1个月工资！所以，上市只能让蛋壳公寓享受到短暂的高光时刻，但并未解决根本性问题，反而上市后面临的业绩压力会束缚自身发展。当问题越积越多、越积越深，终将迎来大爆发，沦落到一发不可收拾的地步。

如今，蛋壳的暴雷风波终于从本土漂洋过海，在其意图聚拢更多流资的美国华尔街暴露出来。这既是一种无声的讽刺，也是长租公寓这种运营模式的命中注定。不可逆的资金链断裂，正是蛋壳公寓危机全面爆发的导火索。换言之，整个体系之所以沦落到这步田地，都是缺钱惹的祸，根本原因在于商业模式存在严重缺陷，具体就表现为：高进低出+租金贷为核心的无序扩张，在做大规模的同时也埋下巨大隐患。综合成本居高不下，加上盈利模式不清晰，使其长期处于亏损状态。随之而来的是高负债和现金流吃紧，非常仰仗资本输血。一旦资本断供，将导致现金流恶化，平台爆雷风险陡增，房东收不到房租，付过预付款的租客无家可归。

隐约可见的P2P互联网理财模式

说到这里，恐怕已经有人意识到，这种以蛋壳为代表的长租公寓，实质上是一种变相的P2P互联网理财产品。只是相比其原版来说，增加了房屋不动产和中介机构，使得常人更难轻易看穿其运营本质。

但从深层次结构来看，都是以高回报为诱饵去吸纳投资，再以高利息手段予以出借。这些要素正好对应房东的出租屋、租金收入、房客的预付款和借贷协议。如果把具体名称去除，恐怕也不会有人觉得它们之间有什么不同。

只不过传统的P2P互联网理财产品，已经在2017-19年间的政策扫荡中全军覆没。虽然这种最初源自美国的金融互助模式，曾经在2014-16年间异常红火，却终究难逃资不抵债的轮回厄运。如今再回看蛋壳公司的建立时间，正好也是P2P产业最为红火的2015年。两者之间的”血缘关系“也就再明显不过了。既然手段更为”纯洁“的P2P，都因预防金融风险的需要而被急速清理，那么牵涉更广的长租公寓显然也没理由再躲避监管层的注意。否则，初具雏形的金融难民潮恐一发不可收拾，演变为上层最不愿意看到的事情。

最后，还是不忘为蛋壳这类长租公寓的受害者再次鸣不平。因为他们大都只是最勤恳的普通劳动者，对日益复杂的社会缺乏深度认知，但却本着自己的那颗善心选择了相信别人。但前有P2P互联网理财产品的堵截，后有长租公寓的釜底抽薪，让原本就不宽裕的生活又是愈发艰难。这当然是资本操作的极度扭曲，同样也是监管缺失所助涨的道德沦丧，更会是1-2代人都很难抹去的灵魂创伤。

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