感冒了，头重脚轻，让我想起小时候冬天早起上学。
特别是要做值日的早上，得起个大早，天都是黑的，就得爬坡上坎，深一脚浅一脚往学校赶。
每次冲进黑暗前，我都攥紧拳头，视觉听觉处在高度的紧张之中：
我做好了随时邂逅无头女鬼的打算，也有突然要和吊死鬼搏斗的心理预案。
曾经有老人告诉我：
黑暗中走路如果有人在后面喊你，不应声，更不猛回头。
头上朗月是明灯一盏，左右肩上也各有一盏护法神灯。如果慌张回头，小心肩上神灯跌落。
多年后，大学宿舍卧谈。
同学问，你是怕人还是怕鬼？
我说：我打过很多架，见过很多坏人，所以我不怕人，怕鬼。
同学笑笑，第二天给我拿了一套《聊斋志异》。
看完后，我不怕鬼了。
不过进入社会这些年，政策变化天翻地覆，人们自我迭代也是日新月异。
每每面对新鲜事物，我总有小时候早起做值日的忐忑心态。
天知道，这次面对的是人还是鬼。
比如，我今天要给你们讲的“天堂公寓”。
不过在这之前，我要补充一个政策性背景——
都知道近期房地产销售承压，八月底一场名为“重点房地产企业座谈会”在京悄悄召开，让情况雪上加霜。
住建部和央妈传达了一份坊间称为“345”的密约——
划定了三道红线；
四类风险级别；
以及5%的债务增速档位。
虽然这份密约没有被公开披露，但从房地产大佬们的朋友圈可以大致看出来——
监管是越来越严了；
流动资金要求越来越高了；
销售压力是越来越大了。
打蛇打七寸，这份“345”密约直接让过去房企那套监管控制房价的时候拼命拿地囤地，等到房价上涨的时候疯狂出货的逻辑不灵了。
要知道过去十年里，这套“监管套利”的手法创造了万达、碧桂园、恒大、绿地这样的巨无霸，使得这些逆周期的房企实现高速的增长。
但问题也随之而来，金融机构巨额的负债不仅绑架了银行，更在地方政府的配合下推动全国房价迅猛增长，导致中央政府的调控失灵。
“345”密约上来就一招制敌，锁死了金融机构有息债务的规模增速——
这直接导致所有房企都无法借助金融资本实现规模化的爆发增长。
大开发商或许还可以通过多项目左手倒右手，甚至抵押担保来调配平衡，保持融资规模和现金来拿地，但这也增加了用钱成本。
而中小开发商想要拿地的时候，必须一次性手握足够的现金和“信贷预算”，拿地抢地的难度大幅提升。
结合实际情况来看，我们可以预估几个趋势：
1.“345”密约的出台，给野蛮生长的地产业带上了紧箍咒，大家只能在规则之下赚取的合理利润，必然会出现强者恒强，弱者恒弱的28分化；
2.小开发商的容错率大幅降低，只要一次失误，亏损，就只能想办法卖身以求活命，无法像过去那样，通过高息融资来挺过难关；
3.大开发商试图通过资产并购重组的方式扩张的模式也将宣告终结，想再现蛇吞象先后吃了乐视万达等土地储备的融创，将是最后绝响；
又会有哪些前所未有的动向呢？势呢？
1.不踩红线、融资成本低，且有机会通过权益市场再融资的一系列央企，将享尽此轮调控红利，如果把握趋势，能实现快速崛起与扩张，比如：中粮、中建。
2.可以遇见很多第二梯队的民企开发商，面对融资的困境，最佳的选择就是跟大央企大国企或者准国企合作。
3.明确规定的负债率让广大房企囤地的行为会变得不合算，高周转成为了大家的最优解，因此所有房企受限于压力，必然会大幅加快出货速度并给出优惠，房价还有下调的空间；
你不是要讲"天堂公寓“的股市吗？怎么唠了一整套地产政策的嗑。
别急，这就来了。
最近一些小地产公司为了迅速将手里囤积的房产变现，推出了一系列的增值服务。
最著名的当属”天堂公寓“，直接瞄准了不缺钱的老年人。
把现房精装成“期房”——
搭配丧葬公寓装潢一条龙，风水伦理迢迢通，客单仅20万+，在不少二三线城市迅速走火。
据媒体报道，这座因为名为“天堂公寓”的天津市海新区某小区被改成了专门放骨灰的楼，并且销售情况火爆。
价格也从以前的3000每平方米涨到了7000一平。
这个价格对于很多人来说，比活人居住的新房价格都贵了很多。
当死了的已经开始与疲于奔命活着的开始竞争时，那活着的人又该用何种心情来品味？
这到底是为了公司资金周转能活下去？
还是墓地价格的节节攀升、每年管理费以及服务态度，成了不能承受之重？
亦或者是躺在”天堂公寓“坐等升值？
一切指向未知。
我又想起，同学问我“谢筱白，你怕人还是怕鬼？”
“怕人。”
天知道，这次面对的是人还是鬼。
- END -
发表于 2020-9-2 23:58:46