|
房子老了旧了怎么办？市区老破小的出路，在哪里？ 中央花园二期，或许可以告诉我们答案。 
我们已建有“热点吃瓜讨论群” 感兴趣的朋友可扫码进群~ 
昔日富人区沦落，自救是唯一出路？ 中央花园（二期）位于武侯区·西三环内，自带双地铁双公园的地理位置优势。 容积率仅2.0，近3300户居民，占地约200余亩的中央花园二期，是成都最早的一批商品房之一，同时也是成都著名的“万人小区”。 该小区同红运花园、皇家花园、交大花园、名流花园一起，共同组成了最早期的“五大花园”板块，周边配套可以说是已经“熟透了”。 而老成都人都知道的是，最初时的五大花园片区≈有钱人聚集地。 
然时移世易，昔日“神盘”终究也是沦落了。 从地铁7号线龙爪堰站出来，步行1公里左右，就能到达中央花园二期1号门，门口停着一长溜等待“拉客”的三轮车。 远远看去，小区楼栋外墙斑驳破旧，空中电线纵横缠绕，满满的岁月感扑面而来。 
从1号门进去，一条宽长的林荫大道两侧，分布着小卖部、水果生鲜、美容美发、手机通讯、面馆饭店、中介租售、针灸按摩、路边摊等各类商贩店铺应有尽有，烟火气十足。 乍然一看，这真的不是个小集市吗？  
但一路深入进去，小区暴露出的问题则是触目惊心。 首先是一条关于小区“自拆自建”的宣传横幅，横挂在道路中央，极为醒目。 
违规搭建问题亦是随处可见，一楼建个小花园，二楼搭个遮雨棚，顶楼搭个露台，地面上随处停放的汽车…… 最为骇人的是，一些外墙上，还能看到被肆意凿开的洞孔。承重墙被敲、钢筋外露生锈，屋面瓦脱落砸坏汽车、群租房起火等案例，屡有发生。 
此外，还有地基沉降、屋顶漏水、墙体开裂、外墙脱皮发霉、地下网管老旧、内涝积水、路面损毁、线路杂乱等众多问题。 大大小小的地震、常年的风吹雨打，让这个曾经的“富人小区”，早已变得面目全非，伤痕累累。 
更多中央花园二期安全隐患问题，可见业主给政府报告中附的小区画册内容 ☞ 自拆自建，彻底除患！ 另一方面，小区目前的人员结构也比较复杂，目前小区大部分业主都已搬出，并将房子租出，甚至有的房东为了提高租金收入，对房屋进行隔断，改成“群租房”。 整个小区的房屋价值也不高，租金最便宜的280元/月，就能租到一个小次卧，且房东直租，说不定还能再砍砍价。 
作为早年以空心预制板加砖混结构修建的房子，中央花园二期本身的材料和质量已非常落后，物业也基本不再对小区进行打理，加之种种安全隐患及低廉的房价，居民自是不得不寻求“自救”之法。 不救，真的不行了！！！ 
项目走走停停，终于看到胜利的曙光 回顾中央花园二期业主的自救之路，也是颇为坎坷。 2018年小区业主组织开展“自拆自建”，历时五年，终于在近期迎来重大进展——同意率达99.9%。 
简单梳理下中央花园二期业主“自拆自建”的筹备路程： 
中央花园二期业委会向上级政府提出了改造意愿，同年12月晋阳街道办发布《告知书》：只要业主签字率达到95%，有企业参与，将规划危房旧城改造。 业主签字率达到96.5%，且找到一家央企愿意参与，业委会将签字材料复印报送相关部门，正式提出申请；时任区委书记批示：同意纳入危旧房论证。 区公园城市局副局长表示：可自己报建，原地重建，政府不参与。“自拆自建”暂停。 成都出台城市更新指导文件（43号），提到可“拆旧建新”，业委会再次向武侯区相关部门和街道办反映诉求。 住建部明确成都市为全国第一批城市更新试点城市，业委会将此前征集到的96.5%业主签字材料复印三份，分别报送省、市、区相关部门。同年11月、12月，区委两次前往社区调研，提出“自拆自建”。 相关部门和街道相关负责人在中央花园二期现场座谈会上，确定了小区自拆自建分“四步走”。 ▲上下滑动查看更多 而根据2022年座谈会最终确定下来的方案，央花园二期都要推倒重建，配套部分由政府支持，土建部分则由业主出钱。 但有一个大的前提是：业主意愿需达到100%，政府方可进行后续研究，启动“自拆自建”。 
去年3月，由业委会牵头成立了小区“拆旧建新”筹备组，征集业主意见签字。 据悉，截至2023年5月21日，中央花园二期3295位业主，已有99.9%的业主签字同意（仅3户没同意）“自拆自建”方案。甚至已经联系到一家世界500强的央企已表示有意愿参与。 据业委会测算，预估业主要出4000元/㎡（实际造价需正式规划后测算），为了尽可能减少业主的经济负担，业委会也磨合研究了多种方案。 
甚至还有一个更新2.0版本，业主和政府均不出钱，由社会资本垫资重建，也是目前大家更为接受的方案，具体情况如下： 政府端：不出钱不垫资，上调容积率至2.4，在原产权证面积上增加20%的面积指标，小区总建面由40万㎡增加至48万㎡。 业主端：不出钱，将多出的8万㎡面积让渡给开发商，达到1:1旧房换新房，据悉已有机构提出可按照1.5万/㎡的价格收购。 开发商端：垫资修房，多出的8万㎡由承建商自行销售，预估货值约20.8亿元。 
但无论是100%业主同意率，还是上调容积率，都不是轻易可完成的事情，如今，业主端、开发商端口的意愿已初步达成，按照筹建组的说法：若一切顺利，最多4-5年，他们就能住上新房。 道阻且长，但慢慢跑，总会成功的。我们也将持续关注中央花园二期“自拆自建”的进展。 
市中心老破小，也能迎来春天 目前，成都尚无已成功落地的“自拆自建”小区案例，但全国却有一些参考案例，如：南京市鼓楼区虎踞北路4号05幢楼。 该仅有24套房子、26户产权人，2014年被鉴定为C级危房，2020年1月8日项目规划公示，2022年5月交付，前后花费了近9年时间。 
而体量更大的中央花园二期，若能成功完成“原地翻建”，或将为成都乃至全国城市危房改造提供一些新的参考和借鉴，有着极大的示范意义。 至于危旧楼房改造问题，全国也有可参考性政策出台，且目前已有成功案例交付。 20年7月1日，北京市住建委、市规自委、市发改委、市财政局联合发布《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，表示：各区政府对简易住宅楼和没有加固价值的危险房屋，可通过解危排险、拆除重建等方式进行整治。 北京劲松一区114号楼等年龄超40年，共6层4个单元门，66户居民，被鉴定为D级危楼，是北京首个由政府、产权单位、居民、社会资本四房成本共同开展危旧楼房改造的项目。 
说回成都，目前成都正在持续实施老旧院落改造工作，根据计划，今年成都将计划改造老旧院落616个，加装电梯1500台，设计居民7万余户。
具体老旧小区改造计划，请戳☞不拆了！万亿资金推动，这些“老破小”的身价会涨吗？ 最后，对于旧改、危房重建等老旧小区问题，你是怎么看的呢？ 本文主笔︱白渡︱购房通 出品 
#今日视频# 关注“成都购房通视频号” 获取更多视频干货
免责申明：本文相关文字、图片均是对本项目所做的示意表现，仅供参考，部分文字与图片来源于网络，文字和图片之间无必然联系，仅供读者参考，本文如无意中侵犯了某方知识产权，告知即删。 项目具体装修交付标准以开发商实际公示为准。本文所呈现的直线距离数据均来源于腾讯地图。最终标准详见政府相关部门批准文件、图则，经政府批准的详细规则以销售现场公示为准。 - THE END -
新盘资讯即时推，楼市动态及时更 房产干货常答疑，踩盘视频看实景 | 
韩国免税店返点代购返现金折扣卡新世界新罗济州岛釜山泰国优惠券
【送免税券】日本交通卡东京西瓜卡suica卡大阪ICOCA巴士JR地铁卡
高灵敏度手持金属探测器铁钉检测仪木材钉子探测仪木料废钉子检查
【周末不加价】韩国济州岛君悦酒店1-4晚套餐+接机+免税店金卡
海关胶带定制代购免税店封口胶带窄棕色标签封箱胶布纸包邮标签贴
上海浦东虹桥机场线下日上免税店行95折优惠券折扣券打折券返点1%
发表于 2023-7-18 17:18:46
